2022-05-17
不動産売却では、どのような税金がかかるかご存じでしょうか。
不動産売却における税金は、少額ですむものからまとまった金額が必要なものまでさまざまです。
そこで今回は、不動産売却でかかる譲渡所得税やそのほかの税金とあわせて確定申告についてもご紹介します。
北九州市、中間市、遠賀郡、直方市、鞍手郡、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市などのエリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却でかかる税金のうち、まとまった金額が必要なのが譲渡所得税です。
譲渡所得税とは所得税と住民税の総称のことで、不動産売却で利益を得た際に課される税金を指します。
2037年12月31日までは、通常の所得税とは別に東日本大震災の復興財源のための復興特別所得税も課されることを覚えておいてください。
譲渡所得税の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得とは、簡単に言うと不動産売却で得た利益のことを指します。
ただし、売買価格がそのまま譲渡所得になるわけではなく、購入時および売却時にかかった費用は差し引くことが可能です。
購入時にかかった費用は取得費と呼び、物件の購入代金以外に仲介手数料や登録免許税、印紙税なども含まれます。
一方、売却時にかかった費用は譲渡費用と呼び、取得費と同じく仲介手数料や印紙税のほか解体費用、測量費なども控除対象です。
これらを踏まえて譲渡所得の算出方法を見てみましょう。
譲渡所得=(売買価格+固定資産税・都市計画税の精算額)-(取得費+譲渡費用)
厳密に言うと、譲渡所得を算出する際は売買価格のほかにも固定資産税・都市計画税の精算額を含める必要があるため、注意しましょう。
固定資産税・都市計画税の精算額とは、年の途中で売却した税金を日割り計算したものです。
固定資産税・都市計画税の起算日は毎年1月1日と定められています。
なお、譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なる点に注意が必要です。
このように所有期間によって税率を変更しているのは、転売目的の不動産売却を抑止するためです。
所有期間は売却した年の1月1日を基準として計算します。
なお、マイホームの売却の場合は所有期間にかかわらず譲渡所得から3,000万円を控除できる特例もあります。
3,000万円特別控除の適用条件に当てはまる場合、譲渡所得税の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得税=(譲渡所得-3,000万円)×税率
つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得税が免除されるということです。
また、所有期間が10年超の場合のマイホームの軽減税率の特例を利用した場合、次のような税率で計算できます。
3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率は併用できるため、税額が多い場合には大きな節税となるでしょう。
ただし、これらの特例を利用するためには確定申告が必要です。
確定申告についてはのちほどご説明しますので、忘れないよう手続きをおこないましょう。
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続いて、不動産売却でかかる譲渡所得税以外の税金についてもご紹介します。
不動産売却で譲渡所得税以外にかかる税金は、主に以下の3つです。
印紙税
印紙税とは、一定額以上の契約書や領収証などの文書に対してかかる税金のことを指します。
税額は次のように定められており、売買価格によってかかる金額は異なるため、注意が必要です。
なお、上記は2024年3月31日までの軽減税率が適用された金額です。
印紙税は契約書1通ごとに課税されるため、売買契約を締結する際には買い手と売り手の2通分の税金が必要です。
一般的には売り手は自分の契約書の分を負担します。
登録免許税
売却予定の不動産を住宅ローンで購入した場合、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。
抵当権は売却時に抹消しておく必要がありますが、ローンを完済しても自動的にはずれるわけではありません。
そのため、抵当権抹消のための登記手続きが必要です。
その手続きの際にかかるのが登録免許税です。
登録免許税は、土地や建物などの不動産1件につき1,000円がかかります。
たとえば、土地と建物を売却する場合は2,000円を支払います。
消費税
不動産売却において忘れがちな税金が消費税です。
不動産売却では消費税がかからない費目もありますが、次のような費目は課税されるため、注意しましょう。
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結論から言うと、不動産売却で譲渡所得税が発生した場合は確定申告が必要です。
ほかにも確定申告が必要なケースはあるのでしょうか。
不動産売却した場合、確定申告は必須ではありません。
以下で必要なケースと不要なケースを見ていきましょう。
確定申告が必要なケース
確定申告が不要なケース
ここで気を付けたいのが、前の章でお伝えした3,000万円特別控除です。
譲渡所得税の発生の有無は、3,000万円特別控除の適用前に判断します。
そもそも特例の適用に確定申告が必要だということを忘れてはいけません。
特例を適用すると譲渡所得税が免除になるからと確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税がかかる可能性があるため、注意しましょう。
不動産売却における確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に不動産の所在地を管轄する税務署でおこないます。
年によっては日付が変動するため、税務署や国税庁のホームページでチェックしておくと安心です。
確定申告は基本的に自分でおこないますが、税理士に代行を依頼する方法もあります。
しかし、税理士に依頼した場合は、10万円から20万円の報酬が必要です。
確定申告の時期には、税務署による無料相談がおこなわれることもあるため、費用を抑えたい場合は活用するのも良いでしょう。
手続きは税務署への持参や送付のほかにインターネットからの国税電子申告も可能です。
確定申告における基本的な必要書類は、以下の6つです。
申告書類は税務署の窓口や国税庁のホームページから入手できます。
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不動産売却で譲渡所得税が発生した場合は、確定申告によって所得税や住民税を納めなければなりません。
税金による費用負担を減らすためにも、なるべく高値で売却できるようにしたいものです。
「株式会社EVISU 本店」は、地域密着型でお客様に寄り添ったサポートを心がけております。
確定申告についての相談も承りますので、北九州市、中間市、遠賀郡、直方市、鞍手郡、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市などのエリアで不動産売却を検討中の方は、お気軽にご連絡ください。