2022-12-06
不動産の査定に使われる方法には、収益還元法・積算法・取引事例比較法の3種類があります。
そして貸倉庫の査定には、収益還元法が用いられることがほとんどです。
そこで北九州市内で貸倉庫の売却をご検討中の方に向けて、収益還元法とは何か、また積算法や取引事例比較法との違いについてご紹介します。
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収益還元法とは、不動産から将来的に得られると予測される収益から不動産価格を求める方法です。
とくに賃貸用不動産あるいは賃貸以外の事業用不動産において一般的な査定方法であり、直接還元法とDCF法という2つの算出方法があります。
直接還元法とは、家賃収入から経費を引いた1年間の利益を還元利回りで割り、不動産価格を求める方法です。
これは便利でポピュラーな方法のため多くのシーンで利用されています。
DCF法は、貸倉庫などの不動産から将来的に得られると予測される利益に将来のキャッシュフローに必要な経費なども含め、総合的な判断によって不動産価格を求める方法です。
DCF法は算出の仕方は複雑ですが、直接還元法よりも高い精度で価格を知ることができます。
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不動産価格を求める方法には、他にも積算法と取引事例比較法の2つがあります。
この3種類の方法にはどのような違いあるのでしょうか。
積算法は判定基準日の基礎価格と期待利回りを乗じた金額に、必要経費などを足して求める方法であり、土地と建物の合計値ともいえます。
期待利回りは資本額に対して期待できる収益の割合であり、1年を単位とします。
収益還元法との大きな違いは、収益を考慮しない点と土地と建物を分けて求める点です。
積算法では売却する場合はどのくらいの価格かを想定し、収益還元法では得られる収益に着目していることから使用するシーンも異なります。
取引事例比較法は、査定をおこなう不動産と条件が似た物件における実際の取引事例を基に比較と検討をおこなって求める方法です。
一般的に取引事例比較法は中古住宅の評価に用いられます。
不動産から得られる収益を含めずに取引事例から価格を求める点が、収益還元法とは異なります。
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貸倉庫などの事業用不動産の査定では、収益を考慮した収益還元法を用いるのが一般的です。
査定方法には積算法・取引事例比較法もありますが、基礎価格や実際の取引事例を基に算出しているため収益を考慮していない点が収益還元法とは違います。
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