2022-04-12
不動産売却をおこなう際、入ってくるお金に注目しがちですが、支払わなければならないお金についても把握しておく必要があります。
出費のなかでも大きな出費になるのが「税金」です。
しかし、税金と聞くと「難しそう」と不安になる方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却をおこなうと発生する税金について解説します。
北九州市、中間市、遠賀郡、直方市、鞍手郡、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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譲渡所得とは、不動産売却をおこなって得た利益のことです。
この譲渡所得には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
なお、この3つの税金を総称して「譲渡所得税」とも呼ばれますが、あくまで正式な名称は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」であることを覚えておきましょう。
では、どれくらいの税金がかかるのかを知るために、譲渡所得に課される所得税と住民税の計算方法をご説明します。
譲渡所得は、不動産の「譲渡価額」から、「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて残った利益を指します。
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
譲渡価額とは、不動産の売却金額のことです。
また取得費は、不動産の購入価格と、購入するためにかかった諸費用の合計です。
なお、建物については所有年数に応じて減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
譲渡費用は、不動産売却の際にかかった費用です。
税金の負担を軽減できる控除制度がいくつかあります。
控除制度を利用する場合は、譲渡所得から控除額を差し引いたものが、実際に課税される金額です。
これを「課税譲渡所得」といいます。
不動産売却における所得税と住民税は、課税譲渡所得に、不動産の所有期間に応じて定められた税率をかけて計算します。
税率は、不動産の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類されます。
「長期譲渡所得」とは、不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているもので、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得の税率
所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
長期譲渡所得の税率
所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率を比較すると、税額が2倍近く違います。
つまり、不動産売却をおこなうタイミングによって、税金の負担が大きく異なるということを頭に入れておきましょう。
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不動産売却をおこなった際、利益を得る場合と損失が生じる場合があります。
前章でもお伝えしましたが、譲渡所得に課される所得税と住民税には、納税の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。
そこで、「譲渡益」があった場合と「譲渡損失」が生じた場合について、それぞれ税金にどのように影響するのかをご説明していきましょう。
譲渡益があった場合には、次のような特例を利用することができます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用財産とは、実際に居住している物件もしくは、過去に居住していて、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した物件のことを指します。
この特例を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、一般的な居住用の不動産の場合、課税譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
ただし、この特例を利用するためには一定の要件を満たさなければなりません。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
居住用財産の所有期間が10年を超える場合、譲渡所得に対する税率が軽減されます。
こちらについても、一定の要件を満たす必要があります。
また、3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、大きな節税になるでしょう。
ただし、これらの特例を利用するためには確定申告が必要です。
不動産売却をおこなって譲渡損失が生じた場合は、ほかの所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。
また、その年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺しきれなかった金額については、翌年以降のほかの所得から繰り越して差し引く「繰越控除」を利用できます。
ただし、繰越控除が使えるのは最長3年間です。
なお、譲渡損失そのものについては確定申告をする義務はありませんが、損益通算や繰越控除をおこなうためには、確定申告が必要です。
このように、不動産売却で発生する税金にはさまざまな特例があり、適用できれば大幅に納税の負担を軽減できます。
特例の種類や要件については、国税庁のホームページで確認できるので、ぜひチェックしておきましょう。
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ここまで、不動産売却のあとに発生する税金について解説してきました。
ここからは、不動産を売却する際に発生する税金の種類についてご説明します。
売却金が手元に入る前に支払う税金なので、事前に把握して準備しておきましょう。
不動産売却時にかかる税金の種類は、次の3つです。
印紙税とは、印紙税法で定められている課税文書に対して課される税金のことです。
不動産売買契約書は課税文書であるため、印紙税が課されます。
契約書に収入印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。
税額は、以下のように契約金額に応じて決まっています。
住宅ローンの残債がある場合は、ローンを完済して、銀行が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
ローンを完済すれば銀行の抵当権は外れますが、登記上の抵当権も自動的に外れるわけではないため、債務者が手続きをおこなって抹消する必要があります。
これを「抵当権抹消登記」といい、この手続きには不動産一つあたり1,000円の登録免許税がかかります。
不動産売却時には、次のようなものに消費税がかかります。
不動産会社の仲介手数料
仲介手数料は、法律や国土交通大臣によって以下のように上限額が定められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
登記手続きを司法書士に依頼した場合は、費用が発生します。
金額は、5,000円から2万円ほどが相場です。
銀行に住宅ローンの残債を一括返済する際は、手数料が発生します。
金額は、1万円から3万円ほどが相場です。
このような費用に対して、10%の消費税がかかることを頭に入れておきましょう。
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不動産売却をおこなって得た譲渡所得には、所得税と消費税が課されます。
また、売却金が手元に入る前に支払わなければならない税金もあるため、事前に把握して準備しておきましょう。
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不動産売却時の税金についても、経験豊富なスタッフがご相談に応じますので、不動産売却をご検討の際はぜひお気軽にお問い合わせください。