心理的瑕疵とは?不動産売却における影響と告知義務について解説

2022-06-14

心理的瑕疵とは?不動産売却における影響と告知義務について解説

この記事のハイライト
●心理的瑕疵物件とは「住みたくない」と心理的に抵抗を覚える不動産のこと
●2021年に心理的瑕疵の告知義務に関する新たなガイドラインが策定された
●きちんと対策をすれば、心理的瑕疵物件でも売却することができる

心理的瑕疵という言葉をご存じでしょうか。
心理的瑕疵は不動産の売却価格に影響することもあるため、事前に理解を深めておくと安心です。
そこで今回は、心理的瑕疵とはどのようなものなのかについて、そして心理的瑕疵の与える影響や告知義務について解説します。
北九州市や中間市、遠賀郡水巻町、遠賀郡遠賀町、直方市、鞍手郡鞍手町、鞍手郡小竹町、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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心理的瑕疵とは?不動産売却前に正しく理解しておこう

心理的瑕疵とは?不動産売却前に正しく理解しておこう

心理的瑕疵とは、「この不動産に住みたくない」と心理的に感じさせる抵抗のことです。
心理的瑕疵について知らないまま不動産売却を進めてしまうと、損害賠償など思わぬトラブルを生む可能性があるので注意しましょう。
まずは、心理的瑕疵物件と呼ばれる不動産の具体的な例について解説していきます。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵という言葉はあまり一般的に知られていませんが、「事故物件」という言葉であれば目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
心理的瑕疵物件とは、不動産に物理的な損傷などの問題がなくても、心理的に住むことをためらってしまう不動産のことをいいます。

国土交通省によるガイドラインとは

2021年10月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
これは、心理的瑕疵に該当するケースを判断するうえで妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。
不動産売買において、買主に告知するべき心理的瑕疵があるかどうかの判断を、このガイドラインに沿っておこなうことになります。

心理的瑕疵と判断されるケースとは

不動産が心理的瑕疵ありと判断されるケースとしては、過去に自殺や事故などがあった場合をはじめ、周辺環境による場合もあります。
心理的瑕疵と判断されるケース1:過去に自殺や事故死、原因不明の死があった
他殺はもちろん、自殺者がいた場合や、火事やガス漏れなどによる事故死があった場合も心理的瑕疵と判断されます。
一方、浴室での転倒や階段からの転落、食事の誤嚥など、日常生活をおくるうえで起こった不慮の事故であれば心理的瑕疵に該当しないケースがほとんどです。
病気や老衰による自然死も心理的瑕疵にはあたりません。
ただし、ニュースに取り上げられた場合や、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは、日常生活での不慮の事故であっても心理的瑕疵と判断されるケースがあるので注意しましょう。
心理的瑕疵と判断されるケース2:近隣で過去に事故や事件があった
国土交通省が策定した心理的瑕疵に関するガイドラインによると、実はマンションの隣接した部屋や共用部分で自殺や他殺といった事件があったとしても、買主への告知義務はないとされています。
ただし、不慮の事故死の場合と同様に、その事件がニュースで広く知れわたっていたり、社会的影響が大きかったりした場合は、心理的瑕疵物件と判断される可能性が高いでしょう。
近くで残忍な他殺事故などがあった不動産は、売却する不動産自体に心理的な問題がなくても、心理的瑕疵と判断されるケースがあると理解しておいてください。
心理的瑕疵と判断されるケース3:近くに嫌悪施設がある
嫌悪施設とは、心理的に「近くに住みたくない」と抵抗を感じる施設のことです。
暴力団の事務所やゴミ処理場、墓地、風俗店、ガスタンク、火葬場、電波塔などが嫌悪施設にあたります。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、売主から買主に心理的瑕疵の内容を告知する義務があります。
心理的瑕疵の内容によっては、不動産購入の意志に影響する可能性があるからです。
しかし、心理的瑕疵にあたるのかどうかの判断が難しいケースも多く、告知義務の有無についてもこれまでは不動産会社によって判断がわかれていました。
そこで一定の指針を示すために策定されたのが、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

ガイドラインによる告知義務の原則とは

国土交通省が策定したガイドラインによると、「買主側の判断に影響するような人の死に関する事案があった場合」には原則として告知義務があるとしています。
この原則を踏まえて、告知義務がないとされている内容についても見ていきましょう。

告知義務がないと判断されるケースとは

ガイドラインでは、次のようなケースでは告知義務が発生しないと記載しています。

  • 売却する不動産で起こった自然死、日常生活における不慮の事故死
  • 売却する不動産の近隣住戸や日常的に利用しない集合住宅の共用部分で起こった「1」以外の死。もしくは特殊清掃がおこなわれた「1」の死

ただし、告知義務の有無についてはポイントとして下記の内容も定めています。

  • 「1」「2」の場合でも、事件性や周知性、社会に与えた影響などがとくに高い事案であれば、告知義務がある
  • 「1」「2」の場合でも、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告知義務がある
  • 「1」「2」の場合でも、買主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主が把握しておくべき事情があると認識した場合には告知義務がある

つまり、告知義務がないと判断されるケースであっても、ポイントの内容に従うのであれば多くの場合で告知が必要になるということです。

告知義務を怠ると損害賠償請求の可能性も?

不動産売却をする際には、不動産会社が売主に対して「物件状況報告書」の記載を求めます。
心理的瑕疵に該当する項目があれば報告書に売主が記載し、その内容をもとに不動産会社は買主に心理的瑕疵を説明するのです。
つまり、基本的に心理的瑕疵については売主の自己申告ということになります。
売却への影響を恐れて虚偽の申告をしてしまうと、のちのち損害賠償請求の対象になってしまうリスクがあるので注意してください。

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心理的瑕疵は不動産売却にどう影響するのか

心理的瑕疵は不動産売却にどう影響するのか

ガイドラインが新たに策定されたことにより、これまでは告知義務がなかったと判断されていたケースでも告知が必要になる可能性があります。
まだ新ガイドラインをもちいた前例が少なく判断が難しいですが、心理的瑕疵の告知によって不動産売却にどのような影響が出るのかを見ていきましょう。

心理的瑕疵が不動産売却にあたえる影響とは

心理的瑕疵物件を売却するのであれば、市場価格よりも多かれ少なかれ値段を下げる必要性があると考えておきましょう。
自然死や病死による心理的瑕疵物件は価格への影響がもっとも少ないと考えられます。
ただし、発見が遅れて特殊清掃などをおこなった場合には、お祓いやリノベーションなども済ませておくと買主が見つかりやすくなるでしょう。
殺人や自殺の場合は心理的な影響が大きくなるため、場合によっては建物を解体して土地のみを売却するという選択肢もあります。
とはいえ、近年では「事故物件は不動産を安く買えるチャンス」という認識が広がってきています。
価格を下げることでスムーズに売却が決まるケースも珍しくないため、しっかりと告知義務を果たしたうえで不動産売却を進めてください。

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まとめ

心理的瑕疵についての判断は、新ガイドラインが策定された今でも難しいケースが存在しています。
不動産会社と告知義務の有無について相談しながら、不動産売却を進めましょう。
北九州市、中間市、遠賀郡水巻町、遠賀郡遠賀町、直方市、鞍手郡鞍手町、鞍手郡小竹町、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市で心理的瑕疵物件の売却にお悩みの方は、株式会社EVISU 本店までお気軽にお問い合わせください。

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