不動産売却をおこなうと発生する税金を抑える対策について解説！

不動産売却をおこなうと、さまざま費用や税金が発生します。
そのなかでも高額になりやすいのが「譲渡所得税」です。
売却後に、「手元にもっとお金が残るはずだったのに」といったことにならないためにも、事前に税金を抑える対策について把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却をおこなうと発生する譲渡所得税を抑える対策として、取得費が不明な場合の対処法や、譲渡費用や取得費に加算できるものについて解説します。
北九州市や中間市、遠賀郡水巻町、遠賀郡遠賀町、直方市、鞍手郡鞍手町、鞍手郡小竹町、飯塚市、嘉穂郡桂川町、嘉麻市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時の税金対策！取得費が不明な場合の対処法

冒頭でもお伝えしましたが、不動産売却で発生する税金のなかでも、とくに高額になりやすいのは「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、不動産売却をおこなって利益（譲渡所得）を得た場合、その利益に対して課される税金です。
譲渡所得を算出するためには、以下の計算方法を用います。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
上記の計算式からわかるように、不動産売却で得たお金（譲渡価額）から、購入したときに支払った費用（取得費）と、売却するために支払った費用（譲渡費用）を引いて、最終的に残った金額が「譲渡所得」です。
これに対して、税率をかけたものが譲渡所得税です。
税金対策として、取得費や譲渡費用を正確に計上することが大切ですが、購入してから何年も経っており、取得費が不明なケースもあるでしょう。
その場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
取得費が不明な場合の対処法として、次のような方法が考えられます。

• 概算取得費で計算する
• 取得費を証明できる書類を探す
• 土地の取得費が不明な場合は建物の取得費を加算する

それぞれの内容を順番にご説明します。

概算取得費で計算する

不動産の購入代金が不明な場合には、次の計算式で求めた金額を概算取得費として計上することが認められています。
概算取得費＝譲渡価額×5％
たとえば、譲渡価額が3,000万円であれば3,000万円×5％＝150万円となり、150万円を概算取得費として計上できるのです。
しかし、150万円で購入したとは考えにくく、この計算方法では、差し引ける取得費が少なくなってしまい、譲渡所得が大きくなるため注意が必要です。

取得費を証明できる書類を準備する

購入時の契約書や領収書などを紛失してしまった場合、ほかに購入した金額を証明できるものを税務署に提出すれば、取得費として計上することが認められる可能性があります。
以下のような書類が該当します。

• 購入当時の不動産会社が持っている売買契約書の写し
• 購入金額が記載された出金履歴のある通帳
• 住宅ローンを借りたときの金銭消費貸借契約書
• 抵当権の設定金額がわかる書類

また、上記のような書類にくわえて、当時の購入金額を推定した金額を補完資料として申告すると、さらに信ぴょう性が増します。
土地の場合は、日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を用いた推定金額、建物の場合は、建築着工統計をベースとしている「建物の標準的な建築価額表」を用いた推定価格が有効です。

土地の取得費が不明な場合は建物の取得費を加算する

土地だけ取得費が不明な場合は、土地と建物全体で概算取得費を計上するのではなく、建物の取得費だけでも計上することで対処しましょう。
取得費を大きく、譲渡所得を小さくすることが、税金対策では大切なポイントとなるのです。

不動産売却時の税金対策！譲渡費用をもれなく計上する

前章でお伝えしたように、不動産売却をおこなって発生する譲渡所得税は、譲渡所得に対して課される税金です。
計上する経費が多ければ多いほど、譲渡所得が少なくなり、課される税金を抑えることができます。
そこで、不動産売却時の税金対策として、どのようなものが経費として計上できるかを把握しておきましょう。
この章では、譲渡費用の具体例をお伝えします。

譲渡費用として計上できるもの

譲渡費用としては、以下のようなものが挙げられます。

• 売却時に支払った不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書に貼った印紙代
• 売却するために測量した測量費
• 売却のために借家人に家屋を明け渡してもらうための立ち退き料
• 土地を売るために建物を取り壊した解体費用とその建物の取得費

これらのほかにも、売却するためにおこなった建物の補修費用や、買い手との交渉のためにかかった交通費なども、譲渡費用として計上できます。
このように、不動産を売るために「直接」かかった費用は、譲渡費用として認められるため、譲渡費用をもれなく計上することが税金対策の大切なポイントなのです。
ただし不動産の維持・管理のためにかかった費用は、譲渡費用に該当しません。

譲渡費用にならないもの

たとえば、次のようなものは譲渡費用として認められません。

• 不動産の所有期間中、維持するためにかかった修繕費
• 固定資産税
• 引っ越し費用

不動産売却時の税金対策！取得費に加算できるものとは？

譲渡費用と同じように、取得費を多く計上することも、不動産売却時の税金対策となります。
取得費とは、不動産の購入代金と、購入するために支払った費用の合計です。

取得費に加算できる費用

以下のようなものが取得費に加算できます。

• 不動産の購入代金
• 不動産を購入する際に支払った仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
• 土地の測量費用
• 建物の解体費用・整地費

これらのほかに、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬や、借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立ち退き料なども取得費として計上できます。

建物の取得費は償却費相当額を差し引いたものを計上する

建物の取得費については、購入したときの金額ではなく、売却するときの不動産の価値（簿価）で計算されます。
したがって、不動産売却時に建物の取得費を計上する際には、償却費相当額を差し引いた金額を算出する必要があります。
償却費相当額は、以下の計算式に当てはめることで算出可能です。
償却費相当額＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
上記の計算方法で用いる「償却率」は、建物の材質や構造ごとに異なります。

• 木造…0.031
• 軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm超4mm以下）…0.025
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造…0.015

たとえば、建物の価格が2,000万円の木造住宅を、15年後に売却する場合、以下のように算出できます。
償却費相当額＝2,000万円×0.9×0.031×15年＝837万円
したがって、この場合の建物の取得費は、2,000万円－837万円＝1,163万円となるのです。
なお、土地については年数の経過とともに価値が減少するものではないという考えから、減価償却はおこなわず、購入代金や手数料などの合計金額が取得費となります。
このように、不動産購入時にかかった費用を、もれなく取得費に加算することが、税金対策の大切なポイントとなるのです。

まとめ

不動産売却をおこなうと、さまざまな費用や税金が発生しますが、とくに高額になりやすいのが譲渡所得税です。
税金を抑えるためには、経費をもれなく計上することが大切です。
「税金のことはよくわからない」「こんな費用は計上できるのかな」といった疑問点などは、不動産会社に相談しながら確認していきましょう。
「株式会社EVISU 本店」は、不動産査定や売却のご相談はもちろんのこと、税金についてのお悩みも、経験豊富なスタッフがサポートいたします。
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